Reforma Tributária: Entenda o Impacto no Investimento Imobiliário
A reforma tributária promete redesenhar o cenário de tributação para locação de imóveis no Brasil. Especialistas apontam que grandes investidores e quem atua com aluguel por temporada, como no Airbnb, podem sentir um aumento significativo na carga tributária. A mudança migra a lógica de tributação do Imposto de Renda para um sistema sobre consumo, impactando diretamente as receitas de aluguel.
A maioria dos pequenos proprietários, no entanto, deve continuar fora do alcance do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A nova tributação se concentrará em investidores com múltiplos imóveis, estruturas mais profissionalizadas e operações de curta duração, com a implementação completa prevista para 2033.
Mateus Pontalti, sócio do escritório Feitosa Rodrigues Pontalti, explica que a reforma adota uma visão mais ampla sobre atividades econômicas. “Isso faz com que a locação de imóveis deixe de ser analisada apenas sob a ótica do imposto de renda e passe a ser inserida em um sistema de tributação sobre consumo”, afirma. Conforme informações divulgadas por especialistas como Pontalti e Pâmela Larissa Miguel, sócia de Tributário do Mattos Filho, o impacto tende a ser maior para quem opera como pessoa física com diversos imóveis alugados.
Novas Regras para Pessoas Físicas e o Aumento da Carga Tributária
A regulamentação da reforma estabelece que pessoas físicas se tornarão contribuintes do IBS e da CBS caso atendam a dois critérios simultâneos: ter mais de um imóvel alugado e receita mensal bruta superior a um determinado limite (a ser definido em regulamentação futura). Nesses casos, além do Imposto de Renda (IRPF), haverá incidência de IBS e CBS sobre as receitas de locação.
Pâmela Larissa Miguel estima que a carga tributária total pode chegar a aproximadamente 35,9% sobre a receita de locação quando o sistema estiver plenamente implementado em 2033. Um exemplo prático ilustra essa mudança: um investidor pessoa física com quatro imóveis alugados e renda mensal de R$ 30 mil, que hoje paga cerca de 27,5% de IRPF, passaria a arcar com uma carga total estimada de 35,9% após a reforma, incorporando IBS e CBS.
A simulação demonstra um aumento considerável na carga mensal, saltando de R$ 8.250 (27,5%) para R$ 10.762 (35,9%) sobre a base de cálculo de R$ 30 mil. É importante notar que este cálculo considera alíquotas máximas e não inclui o impacto de créditos tributários, que podem amortecer o valor final. A transição para o novo sistema será gradual, ocorrendo entre 2027 e 2032.
Aluguel por Temporada: Um dos Segmentos Mais Afetados
O segmento de aluguel por temporada, popularizado por plataformas como Airbnb, aparece como um dos mais pressionados pela reforma. Contratos com duração inferior a 90 dias serão equiparados a serviços de hospedagem, aproximando o tratamento tributário ao modelo aplicado à hotelaria. Isso significa que o redutor aplicado à alíquota cairá de 70% para 40%, elevando significativamente a tributação efetiva.
“Qualquer locação residencial por período não superior a 90 dias será tributada de acordo com regras aplicáveis aos serviços de hotelaria”, explica Miguel. Para esse tipo de operação, o IBS e a CBS efetivos podem chegar a cerca de 16,8%. Especialistas avaliam que essa mudança pode alterar a lógica econômica do short stay no Brasil, especialmente em cidades com grande concentração de imóveis voltados para esse mercado.
Estruturas Societárias e Planejamento Patrimonial Ganham Destaque
Diante do novo cenário tributário, a reforma deve acelerar a busca por estruturas societárias mais eficientes. Holdings patrimoniais, por exemplo, podem ganhar relevância ao permitir a redução da carga tributária total em determinados cenários. “A migração é especialmente vantajosa para grandes locadores, já que a tributação do IBS e da CBS atingirá essas pessoas físicas mesmo fora de uma empresa”, afirma Marcela da Fonte Freire, sócia de Negócios Imobiliários do Mattos Filho.
Uma simulação comparativa entre Pessoa Física, Holding (Lucro Presumido) e Empresa (Lucro Real) mostra que a carga tributária total para um grande locador pode cair de aproximadamente 35,9% para cerca de 19,3% ao optar por uma holding. Para empresas no Lucro Real, a carga pode ser de 32,4%, com potencial de redução adicional por créditos e deduções. Freire ressalta que a escolha ideal depende de uma análise individualizada, considerando créditos tributários, custos societários e planejamento patrimonial.
Créditos Tributários e o Impacto do IVA no Mercado Imobiliário
Um dos pilares da reforma é a adoção de um Imposto sobre Valor Agregado (IVA), baseado em créditos tributários ao longo da cadeia. A ideia é que o imposto seja cobrado apenas uma vez, no local de consumo. Na prática, isso significa que contribuintes poderão descontar o IBS e CBS pagos em despesas relacionadas à atividade imobiliária, como materiais de construção, serviços de manutenção, taxas e condomínio. “No modelo atual, a pessoa jurídica no regime cumulativo paga 3,65% de PIS/Cofins sem direito a crédito. Com IBS e CBS, a alíquota sobe, mas o sistema passa a permitir compensações”, detalha Pontalti.
Investidores mais profissionalizados e com volume de despesas recorrentes podem conseguir amortecer parte do aumento da carga tributária. Embora haja um incentivo econômico para repassar eventuais aumentos de custo para os preços dos aluguéis, especialmente entre grandes locadores, especialistas ponderam que a maioria dos proprietários brasileiros possui até três imóveis e, portanto, continuará fora do IBS/CBS, o que limita uma pressão generalizada sobre os preços. A expectativa é que eventuais aumentos se concentrem em imóveis de alto padrão, aluguéis por temporada e operações mais profissionalizadas.
É fundamental que investidores revisem suas estruturas patrimoniais e avaliem modelos societários. “Um dos principais erros é subestimar a importância do planejamento estrutural: a reforma exige uma decisão sobre PF vs. PJ agora, porque 2026 é o último ano do regime antigo, e a reorganização societária demanda tempo”, finaliza Freire. A confusão sobre as novas regras ainda gera dúvidas, mas é certo que o planejamento antecipado será crucial para navegar neste novo cenário tributário.
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