Entenda se um FII realmente barato é uma oportunidade ou um sinal de alerta
Investir em fundos imobiliários (FIIs) que negociam com desconto em relação ao seu valor patrimonial pode parecer um caminho seguro para lucrar, especialmente em cenários de instabilidade no mercado. No entanto, um preço abaixo do valor contábil, por si só, não garante ganhos futuros.
É fundamental olhar além do P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) e analisar outros fatores cruciais. A qualidade dos imóveis, a capacidade de gerar renda e os gatilhos que podem impulsionar o valor das cotas são essenciais para uma decisão de investimento acertada.
Muitos fundos, especialmente em segmentos específicos, permanecem com descontos relevantes há anos sem conseguir reverter essa situação, justamente pela falta de elementos que convençam o mercado a reprecificá-los. Conforme aponta Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander, essa análise mais profunda é o que diferencia uma boa oportunidade de um mau negócio. A informação é do programa Liga de FIIs.
Desconto Elevado Nem Sempre Significa Oportunidade
Um dos erros mais comuns entre os investidores é associar automaticamente um grande desconto à promessa de valorização. Flávio Pires explica que muitos fundos acabam ficando com deságio por longos períodos, pois faltam os chamados catalisadores, que são os fatores capazes de reduzir essa diferença em relação ao valor patrimonial.
“Tem coisas que estão com muito desconto, mas no final não têm espaço para andar porque não existe um gatilho e nem um investidor disposto a comprar esse ativo”, afirma Pires. Ele sugere que descontos acima de aproximadamente 20% merecem uma atenção redobrada, pois podem indicar problemas estruturais mais sérios no fundo, e não apenas uma oportunidade de compra.
Fundos de Escritórios: Um Segmento de Cautela
Entre os segmentos analisados pelo Santander, os fundos de lajes corporativas ou escritórios continuam sendo os que inspiram maior cautela. Apesar de uma melhora gradual na ocupação do mercado físico de escritórios em São Paulo, poucos fundos listados conseguem capturar essa recuperação de forma efetiva.
A dificuldade em encontrar compradores para esses ativos corporativos também impacta a capacidade de os fundos reciclarem seus portfólios. Isso limita o potencial de geração de ganhos de capital e contribui para que muitos desses fundos permaneçam negociando com desconto por longos períodos, sem perspectivas claras de melhora.
Governança e Gestão: Fatores Cruciais na Escolha de FIIs
Além dos indicadores financeiros e do desempenho dos ativos, a governança corporativa se destaca como um dos fatores mais importantes na seleção de fundos imobiliários. Episódios recentes de perdas expressivas em alguns FIIs reforçaram a necessidade de avaliar a qualidade da gestão antes de qualquer investimento.
Uma gestão competente e transparente é fundamental para a saúde e o crescimento do fundo. “Quando recomendamos um fundo aos nossos clientes, é porque realizamos uma diligência sobre a gestão e temos confiança de que ele é administrado por profissionais qualificados”, conclui Flávio Pires. Essa diligência é essencial para proteger o capital do investidor e maximizar as chances de bons retornos.
Onde encontrar mais análises sobre Fundos Imobiliários
Para se aprofundar no assunto e acompanhar análises detalhadas sobre o mercado de fundos imobiliários, vale a pena conferir o programa Liga de FIIs. O episódio completo com a participação de Flávio Pires está disponível e o programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube. Você também pode rever todas as edições passadas para se manter atualizado.
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