Especialistas avaliam que a combinação entre movimento das taxas, o calendário eleitoral e regras tributárias deve tornar 2026 um ano volátil para os fundos imobiliários, com janelas de entrada para investidores atentos
FIIs em 2026 chegam ao ano com recuperação no preço, mas ainda com espaço para ajustes, e a trajetória dos juros será crucial para definir oportunidades.
O avanço do mercado em 2025 não eliminou fragilidades, e a interação entre política monetária e fundamentos operacionais deve determinar movimentos importantes nos próximos meses.
As observações foram apresentadas por gestores e analistas no evento Onde Investir em 2026, mostrando que volatilidade pode significar ganhos para quem souber escolher pontos de entrada, conforme informação divulgada pelo Seu Dinheiro.
Por que os juros serão decisivos
Para muitos especialistas, juros são a variável que mais pesa sobre os FIIs, porque esses fundos têm uma relação direta com as taxas de referência e o custo de financiamento.
Como destacou Ilan Nigri, sócio e cohead de real estate da Vinci Compass, “Para este ano, os juros são uma variável muito importante, porque os fundos imobiliários têm uma relação muito grande com as taxas. Em 2025, os FIIs se recuperaram bem, mas ainda têm uma estrada para andar”.
Nigri acrescenta que movimentos na curva de juros e a recuperação dos fundamentos podem impulsionar nova etapa de alta, “O juro começando a dar sinal de que a curva vai fechar, combinado com essa questão [recuperação] do fundamento, deve fazer o mercado andar, 2026 vai ser um ano de volatilidade, pois temos eleição, e esse é um ponto que vai deixar [a indústria] volátil em todas as classes de ativos. Mas a volatilidade proporciona oportunidades”.
Efeito do calendário eleitoral e do cenário fiscal
O ambiente eleitoral tende a aumentar a oscilação dos preços, sobretudo nos meses que antecedem a votação, e isso deve afetar os FIIs como afetará outras classes de ativos.
Caio Araújo, analista de FIIs da Empiricus Research, reforçou esse ponto, “O cenário fiscal e eleitoral tende a trazer bastante volatilidade. Então, especialmente no segundo semestre, vai ter emoção”.
Esses sinais elevam a importância de selecionar fundos com fundamentos mais resilientes, e também de aproveitar momentos de queda para entradas estratégicas.
Tributação, isenção e atratividade dos fundos
A manutenção da isenção de IR sobre rendimentos dos FIIs é vista como fator relevante para manter a atratividade do segmento como opção de renda.
Araujo observou que mudanças recentes no sistema tributário introduziram nova dinâmica, “Tivemos agora a tributação da renda, e os FIIs fora da base de cálculo se tornaram veículos interessantes, especialmente para aqueles suscetíveis ao novo imposto [sobre dividendos]. Entendo que aqui tem uma opcionalidade interessante”.
Além disso, a medida que isenta quem ganha até R$ 5 mil por mês de IR pode estimular o consumo, e setores como shoppings podem ser beneficiados, “Tem o outro lado que é a isenção de R$ 5 mil, que pode ter influência em alguns segmentos, como shoppings. Então, para este ano, temos diversos componentes e estamos construtivos. Existem os riscos, o mercado já antecipou essa queda dos juros, mas entendo que, ao longo do tempo, o investidor sairá vencedor de 2026”.
Renda fixa, custo de dívida e impactos nos imóveis
Com a Selic projetada para cair, a competição entre renda fixa e FIIs deve diminuir, tornando os fundos imobiliários mais atraentes para investidores que buscam renda e potencial de ganho de capital.
Segundo o boletim Focus, “a expectativa do mercado é que a Selic termine 2026 em 12,25%, saindo dos atuais 15%”, e essa queda tende a reduzir o custo de oportunidade entre classes de ativos.
Araujo destacou que a redução da taxa básica pode aliviar o custo de dívida para empreendedores e proprietários alavancados, abrindo espaço para reciclagem de portfólios e ganhos de capital para FIIs.
Apesar do IFIX ter avançado mais de 20% em 2025, muitos ativos de tijolo ainda negociam abaixo do valor patrimonial, o que, combinado com a queda de juros e eventos pontuais de volatilidade, pode criar janelas de entrada para investidores que monitorarem os fundamentos.
Em suma, 2026 promete ser um ano de volatilidade e oportunidades para quem acompanha de perto a trajetória dos juros, a agenda eleitoral e as regras tributárias, sendo essencial escolher fundos com fundamentos sólidos e disciplina de entrada e saída.
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