Fundo Imobiliário TGAR11: Queda de 14% em 3 Dias Acende Alerta; Entenda o Que Aconteceu e Se Vale a Pena Investir Agora
O fundo imobiliário TG Ativo Real (TGAR11) tem sido o centro das atenções no mercado financeiro nos últimos dias, mas por um motivo preocupante: uma queda expressiva de mais de 14% em seu valor de cota em apenas três dias. Essa desvalorização repentina levanta questionamentos sobre os fundamentos do fundo e o que pode ter levado a esse cenário.
A principal causa para essa turbulência foi a revisão para baixo na projeção de rendimentos do FII. Em um comunicado recente, a administradora divulgou uma nova faixa de rendimento entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota, um ajuste significativo que impactou a confiança dos investidores.
A justificativa para essa revisão, conforme apontado pelo BB Investimentos em relatório, reside nos efeitos negativos da taxa Selic em patamares restritivos. Essa conjuntura macroeconômica tem afetado diretamente o ritmo de vendas dos empreendimentos imobiliários, que compõem a maior parte do portfólio do TGAR11.
Impacto da Selic e Ciclo de Juros
Segundo o analista André Oliveira, do BB Investimentos, mesmo com um portfólio diversificado, o TGAR11 não conseguiu se esquivar completamente dos efeitos do ciclo de alta de juros. A taxa Selic elevada, que encarece o crédito e desestimula o consumo, impactou diretamente o ritmo de vendas das incorporações, resultando em uma receita menor para o fundo.
O cenário se tornou ainda mais desafiador no final de 2025, segundo a análise do BB. A demora no recebimento dos repasses de financiamentos das unidades vendidas e o adiamento nos pagamentos das vendas de loteamentos, como os da Cipasa e NovaColorado, contribuíram para a necessidade de uma projeção de rendimentos mais conservadora por parte da gestão.
Portfólio e Estratégia do TGAR11
O TGAR11 possui um patrimônio líquido superior a R$ 2,5 bilhões, distribuído em 177 ativos. Desses, 141 são projetos imobiliários, que representam cerca de 83% do patrimônio líquido e 85% da receita do fundo. O desempenho desses ativos está intrinsecamente ligado a fatores macroeconômicos, como emprego, renda e, claro, as taxas de juros.
Apesar dos desafios recentes, o BB Investimentos destaca um ponto positivo: mais de 72% dos projetos imobiliários em andamento já possuem obras adiantadas, com 80% ou mais de conclusão. Isso mitiga o risco de execução desses empreendimentos.
Perspectivas Futuras e Recomendações
A equipe da TG Core, gestora do fundo, tem intensificado ações de marketing digital e reforçado o time de vendas para manter o ritmo de comercialização, mesmo com a volatilidade nas taxas de juros. A gestora reconhece que as oscilações no ritmo de vendas são naturais no segmento de incorporação, especialmente para fundos como o TGAR11, que não se beneficiam diretamente de programas como o Minha Casa Minha Vida (MCMV).
A nova projeção de rendimentos para o primeiro semestre de 2026, entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota, ainda representa um dividend yield atrativo, entre 10,5% e 15%, com base no preço atual de mercado. O BB Investimentos mantém uma visão positiva para o TGAR11, especialmente para o investidor com maior tolerância ao risco.
A expectativa de um ciclo de cortes na taxa Selic em 2026 pode impulsionar uma nova aceleração nas vendas de unidades, o que reforça a perspectiva favorável para o fundo. Portanto, apesar da recente queda, o TGAR11 pode apresentar oportunidades para quem busca um investimento imobiliário com potencial de retorno a médio e longo prazo, considerando um cenário macroeconômico mais favorável.
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