Pioneiro dos Fundos Imobiliários no Brasil Traça Panorama do Mercado Atual

Sergio Belleza, um dos nomes centrais na história dos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil, compartilha suas visões sobre o mercado atual. Diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger Brazil, Belleza estruturou o primeiro FII do país, o Memorial Office, e participou da gestão do primeiro FII listado em bolsa.

Com mais de cinco décadas no mercado de capitais, ele acompanhou de perto a formação e consolidação da indústria de FIIs. Belleza relembra os desafios iniciais, quando o acesso a imóveis de maior porte era restrito a investidores com alto capital, limitando as opções a apartamentos, salas pequenas ou flats.

A partir da década de 2010, o mercado de FIIs começou a ganhar a forma que conhecemos hoje. Inicialmente, muitas iniciativas vinham de incorporadoras buscando capital, com pouca participação de instituições financeiras e um mercado secundário incipiente. Conforme informação divulgada pelo próprio Belleza, hoje o cenário é outro, com a base de investidores pessoas físicas crescendo expressivamente e tornando-se central para a indústria.

O Crescimento Exponencial e a Intimidade do Investidor com FIIs

Belleza projeta que o número de investidores em fundos imobiliários pode, de fato, superar o de ações, uma previsão que gerou críticas no passado. Dados recentes da B3 indicam que os FIIs já alcançaram cerca de **2,96 milhões de investidores**, demonstrando um crescimento notável.

Ele destaca uma característica única dos FIIs: a **intimidade do cotista com o ativo**. Diferente de outros produtos financeiros, o investidor de fundos imobiliários se interessa pelo inquilino, pelo pagamento do aluguel e pela localização do imóvel, demonstrando um engajamento mais profundo.

Esse amadurecimento do mercado também impulsionou movimentos estruturais importantes, como a **incorporação de fundos mais antigos e monoativos por veículos maiores e mais diversificados**. Belleza acredita que fundos multiativos serão os protagonistas do crescimento, pois escalam melhor e se assemelham mais aos modelos de fundos de ações e renda fixa, apesar de exigir um acompanhamento mais complexo do investidor.

FIIs como Ferramenta de Permuta e o Cenário de Juros Altos

A utilização de cotas de FIIs como lastro para a compra de imóveis deve se intensificar, especialmente com family offices e proprietários que preferem delegar a gestão profissional. Belleza observa que muitos percebem que **administrar imóveis é trabalhoso e custoso**, tornando a troca por participação em fundos uma opção vantajosa.

A **taxa de juros elevada** é apontada como um dos principais incentivadores dessa prática. “A taxa de juros que temos hoje é absurda. O maior predador do investimento imobiliário sempre foi o juro alto”, afirma Belleza. Nesse cenário, o crescimento se dá por meio de permutas ou compras com cotas, pois a captação de recursos se tornou mais difícil com a atratividade da renda fixa.

O Potencial de Valorização no Centro de São Paulo

O executivo vê com otimismo o recente movimento de **reocupação do centro de São Paulo**, que pode redesenhar o mercado imobiliário da região. Ele considera essa tendência muito interessante, pois o “assédio do poder público” pode impulsionar áreas historicamente desfavorecidas.

Belleza ressalta que essa área não é para quem busca apenas o aluguel mensal, mas sim para quem pensa em **comprar, fazer retrofit e vender no futuro**. Investidores de médio e longo prazo, sejam pessoas físicas, jurídicas ou family offices, podem encontrar no retrofit e na requalificação urbana do centro um campo fértil para valorização.

A Chave para o Investidor: Gestão Transparente

Para o investidor pessoa física, Belleza deixa um conselho fundamental: a escolha de **gestores transparentes e comprometidos com o cotista**. Ele reforça que o fundo imobiliário é um instrumento seguro, com legislação bem construída, mas que a **qualidade da gestão é o que faz a diferença**.

Equipe Pra Quem Investe

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