FIIs de Galpões Logísticos Apresentam Desempenho Excepcional com Vacância Mínima Histórica
O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) focados em galpões logísticos registrou um feito notável no final de 2025, alcançando a menor taxa de vacância física da série histórica, em 6,6%. Este indicador, que mede a porcentagem de área disponível para locação, nunca esteve tão baixo no segmento, sinalizando um período de alta ocupação.
A demanda aquecida tem sido um motor para este cenário positivo, ao mesmo tempo em que a área total disponível para locação também cresce. Em 2020, os fundos do setor contavam com 18 milhões de m², um número que saltou para 29,4 milhões de m² até o final de 2025. Essa expansão, contudo, não impediu a queda na vacância.
Como resultado direto desse cenário favorável, os FIIs de galpões logísticos encerraram o ano com uma rentabilidade acumulada de 23%, superando o desempenho do IFIX, que fechou em 21,1%. Apesar da valorização, o segmento ainda negocia abaixo do valor patrimonial, com um índice P/VP de 0,94 vezes, conforme destaca Larissa Gatti Nappo, analista do Itaú BBA.
Absorção Líquida Positiva e Resiliência do Setor Logístico
A absorção líquida, que representa a diferença entre a área locada e a devolvida em um determinado período, é um indicador chave para a análise do setor logístico e demonstra sua resiliência. Os números foram expressivos mesmo durante a pandemia de covid-19.
Segundo Larissa Gatti Nappo, desde o início de 2020, todos os trimestres apresentaram absorções líquidas positivas e relevantes. Somadas, essas absorções superaram o volume de estoque de galpões entregues no mesmo período, reforçando a força do mercado logístico.
Crescimento do E-commerce Impulsiona Demanda por Galpões Logísticos
O avanço do comércio eletrônico é apontado como um dos principais fatores por trás dos bons resultados do setor. Com o aumento das compras online, grandes redes varejistas buscam intensificar a eficiência de suas operações, investindo em novos e maiores centros de distribuição.
As três maiores locatárias de galpões logísticos em FIIs são empresas de e-commerce: Mercado Livre, Shopee e Amazon. Essa concentração demonstra a forte dependência do setor logístico em relação ao crescimento do comércio digital.
O aumento na demanda também se refletiu nos valores dos aluguéis. Em 2020, o metro quadrado custava cerca de R$ 20. Atualmente, a média em São Paulo, o mercado mais caro, atinge R$ 31,49. Minas Gerais registra R$ 29,12 e o Rio de Janeiro, R$ 27,98, indicando uma valorização significativa nos preços.
Extrema (MG) se Destaca, Mas Reforma Tributária Gera Incertezas
A região de Extrema, em Minas Gerais, emergiu como um polo logístico relevante, impulsionada principalmente pela isenção fiscal oferecida pelo município, como a redução do ICMS. Enquanto o ICMS em São Paulo é de 18%, em Extrema a cobrança sobre vendas internas varia de 2% a 6%, e nas interestaduais é inferior a 1,3%.
No entanto, a Reforma Tributária aprovada em 2023 pode alterar esse cenário. Os benefícios fiscais estaduais em Extrema passarão por uma redução gradual até sua extinção prevista para 2032. Essa mudança, embora mantenha a atratividade no curto prazo, levanta incertezas sobre a competitividade futura da região, de acordo com Larissa Gatti Nappo.
Carteira de FIIs Logísticos do Itaú BBA
O Itaú BBA analisa fundos que compõem o IFIX e possuem liquidez relevante. Atualmente, a carteira recomendada pelo banco inclui 10 ativos, sendo seis com recomendação de compra, três neutros e o VBI Logística (LVBI11) sem recomendação, em processo de incorporação pelo Patria Log FII (HGLG11).
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