A recente aprovação da Reforma Tributária está promovendo uma profunda transformação no mercado de aluguel por temporada, alterando a forma como a atividade é tributada e impactando diretamente investidores, especialmente pessoas físicas. O que antes era considerado renda imobiliária, agora se aproxima de uma atividade econômica organizada, com novas regras que podem elevar a carga fiscal.
Especialistas apontam que a principal mudança reside na transição do modelo de tributação. O aluguel por temporada, especialmente aquele realizado por curtos períodos e via plataformas digitais, passa a ser enquadrado como prestação de serviços. Isso significa que a incidência de impostos como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) será sobre a receita bruta da operação, e não mais sobre o lucro líquido. Essa nova abordagem pode apertar as margens de lucro, principalmente em cenários de alta vacância, sazonalidade ou custos elevados.
“O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, explica Tiago Conde Teixeira, tributarista e professor. Ele ressalta que tributos sobre consumo não consideram despesas operacionais nem períodos sem ocupação, o que representa um desafio adicional para os proprietários.
A Lei Complementar nº 214/2025 formalizou essa mudança, definindo contratos de locação com duração inferior a 90 dias como serviço de hospedagem, similar a hotéis e pousadas. Embora haja um redutor de 40% sobre a alíquota padrão do IBS e CBS, a nova tributação pode dobrar o custo fiscal para pessoas físicas, que antes pagavam principalmente Imposto de Renda com alíquota máxima de 27,5% e poucas obrigações acessórias.
Com o novo modelo, a carga tributária total para uma pessoa física que aluga um imóvel por R$ 10 mil pode atingir cerca de 44%, enquanto uma pessoa jurídica, sob o regime de lucro presumido, pode ter uma carga próxima a 27%. Essa disparidade tem levado muitos a considerar a abertura de uma pessoa jurídica, que se mostra mais vantajosa para quem possui múltiplos imóveis ou um volume significativo de receitas. “A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização”, alerta Milton Fontes, advogado tributarista.
Embora o aluguel por temporada continue sendo um investimento promissor, especialmente em destinos turísticos e centros urbanos, a estratégia de operação precisa ser revista. A reforma tributária não extingue o negócio, mas exige dos investidores uma gestão mais apurada, precificação adequada e um planejamento tributário robusto. A adaptação a este novo cenário se torna fundamental para garantir a rentabilidade e a sustentabilidade econômica da atividade.
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